[재경관리사 - 재무회계] Ch.8 투자부동산

 

1. 투자부동산의 개요

투자부동산은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산을 말한다.

특정 자산을 투자부동산으로 분류하는 이유는 투자부동산이 유형자산이나 재고자산 등 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출하기 때문에 별도의 회계기준을 적용함으로써 목적적합한 정보를 제공할 수 있다는데 근거한다.

투자부동산은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산을 의미하는 반면, 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리에 사용하는 목적으로 보유하는 부동산은 유형자산으로 분류하며, 정상적인 영업과정에서의 판매목적으로 보유하는 부동산은 재고자산으로 분류한다.

투자부동산에 해당되는 경우와 해당되지 않는 경우의 예는 다음과 같다.

1) 투자부동산에 해당되는 경우

① 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지

② 장래 용도를 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지

③ 직접 소유(또는 금융리스를 통해 보유)하고 운용리스로 제공하고 있는 건물

④ 리스제공자가 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물

⑤ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

 

2) 투자부동산에 해당되지 않는 경우

① 정상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

② 자가사용 부동산

③ 금융리스로 제공한 부동산

 

부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 경우에도 다음과 같이 처리한다.

① 부문별로 분리하여 매각할 수 있는 경우 : 각 부분을 분리하여 회계처리

② 부문별로 분리하여 매각할 수 없는 경우 : 재화나 용역의 생산이나 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 경미한 경우에만 투자부동산으로 분류

 

한편 부동산 소유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우에는 다음과 같이 처리한다.

① 부수용역이 경미한 경우 : 투자부동산으로 분류 (사무실 건물의 소유자가 그 건물을 사용하는 리스이용자에게 보안과 관리용역을 제공하는 경우)

② 부수용역이 유의적인 경우 : 자가사용부동산으로 분류 (호텔을 소유하고 직접 경영하는 경우에 투숙객에게 제공하는 용역)

 

 

2. 투자부동산의 인식 및 측정

투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정하고 원가에는 거래원가를 포함한다.

구입한 투자부동산의 원가는 구입금액과 구입에 직접 관련이 있는 지출로 구성된다. 직접 관련이 있는 지출에는 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖의 거래원가 등이 있다.

투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우의 원가는 취득시점의 현금가격상당액으로 하고, 현금가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다.

 

3. 인식 후의 측정

투자부동산은 보고기간 말에 공정가치모형과 원가모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용한다.

1) 원가모형

최초 인식 이후 투자부동산의 평가방법을 원가모형으로 선택한 경우에는 모든 투자부동산에 대하여 '유형자산'의 원가모형에 따라 측정된다.

따라서 투자부동산이 감가상각대상자산인 경우에는 유형자산과 동일하게 감가상각비를 인식한다. 다만, 매각 예정으로 분류되는 경우에는 한국채택국제회계기준 제1105호 '매각예정비유동자산과 중단영업'에 따라 처리한다.

 

2) 공정가치모형

투자부동산에 대하여 공정가치모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정하고 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영한다. 이 경우 감가상각대상자산인 경우에도 감가상각은 하지 않는다.

투자부동산의 공정가치는 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 수취하거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 말한다. 투자부동산의 공정가치를 산정할 때에는 매각이나 다른 형태의 처분으로 발생할 수 있는 거래원가를 차감하지 않고 산정한다.

투자부동산을 공정가치로 측정해 온 경우라면 비교할 만한 시장의 거래가 줄어들거나 시장가격 정보를 쉽게 얻을 수 없게 되더라도 당해 부동산을 처분할 때까지 또는 자가사용부동산으로 대체하거나 정상적인 영업과정에서 판매하기 위하여 개발을 시작하기 전까지는 계속하여 공정가치로 측정한다.

 

 

4. 계정대체

부동산의 용도가 변경되는 경우 다음과 같은 사실로 입증되는 경우에만 투자부동산의 대체가 발생한다.

자가사용의 개시 : 투자부동산을 자가사용부동산으로 대체한다.

정상적인 영업과정에서 판매하기 위한 개발의 시작 : 투자부동산을 재고자산으로 대체한다.

자가사용이 종료 : 자가사용부동산을 투자부동산으로 대체한다.

제3자에게 운용리스 제공 : 재고자산을 투자부동산으로 대체한다.

 

원가모형을 적용하는 경우 대체전 장부가액으로 계정 대체하므로 별도 손익이 발생하지 않는다. 반면 공정가치모형을 적용하는 경우 대체전 장부가액을 대체시점의 공정가치로 계정 대체하므로 평가손익이 발생한다.

만약 자가사용부동산 같은 유형자산에서 대체가 이루어지면 평가손익을 유형자산 재평가와 동일하게 회계처리한다. 즉, 평가이익을 기타포괄손익 평가손실을 당기손익으로 인식하고 재고자산으로부터 대체하는 경우 차액을 당기손익으로 인식한다.

대체 전	대체 후	평가손익
자가사용부동산 (유형자산)	투자부동산	유형자산 재평가와 동일  - 재평가이익 : 기타포괄손익  - 재평가손실 : 당기손실
분양 등 판매목적부동산 (재고자산)	투자부동산	당기손익으로 인식

 

5. 처분

투자부동산을 처분하거나 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적 효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거한다.

이때 투자부동산의 처분일은 수령자가 한국채택국제회계기준 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 수행의무이행시기를 판단하는 규정에 따라 해당 자산을 통제하게 되는 날이다.

투자부동산의 장부금액과 순처분금액의 차이는 폐기나 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식한다. 이때 처분대가는 공정가치로 인식한다. 만일 대금 지급이 이연되는 경우 수취하는 대가의 현금등가액으로 인식하고, 명목금액과 현금등가액의 차액은 유효이자율법을 적용하여 대금회수기간동안 이자수익으로 인식한다. 투자부동산의 손상, 멸실 또는 포기로 제3자에게서 받는 보상은 받을 수 있게 되는 시점에 당기손익으로 인식한다.